Tribune libre: taxes inéquitables à l’ancienne C.S. Brooks

Par le reflet du lac
Tribune libre: taxes inéquitables à l’ancienne C.S. Brooks
Le Collectif du Quartier des Tisserands questionne la façon de calculer les taxes municipales dans l'ancienne CS Brooks. (Photo : (Le Reflet du Lac/Archives - Dany Jacques)

Une deuxième analyse menée par le Collectif du quartier des Tisserands, cette fois sur l’immeuble de l’ancienne C.S. Brooks (usine de finition), montre deux choses :

1) Cet immeuble rapporte davantage de taxes à la Ville que celui de l’ancienne DIFCO (filature) : 33 862 $ en 2018

2) Par rapport à sa superficie, cet immeuble est très loin de rapporter ce qu’une superficie égale du quartier rapporte en taxes.

Le terrain de l’ancienne C.S. Brooks mesure 101 177 mètres carrés (environ 1,1 million de pieds carrés).

En prenant une superficie un peu moindre dans le quartier, soit environ 98 300 mètres carrés (1,06 million de pieds carrés), on voit que cette superficie de terrain rapporte 453 000 $ de taxes à la Ville.

Autrement dit, pour une superficie à peu près comparable de terrain, l’ancienne C.S. Brooks rapporte environ 420 000 $ de taxes en moins à la Ville.

Une autre façon de voir les choses consiste à comparer la valeur des bâtiments par rapport à la valeur du terrain. Dans le cas de l’ancienne C.S. Brooks, les bâtiments sont évalués à 898 500 $, soit 8,88 $ par mètre carré. Pour une superficie à peu près équivalente du quartier, les bâtiments sont évalués à 31 012 100 $, soit 315,50 $ de valeur de bâtiments par mètre carré.

C’est ce calcul qui permet de conclure que si l’ancien complexe textile était restauré, la valeur des bâtiments augmenterait de beaucoup et rapporterait un montant plus équitable de taxes à la Ville.

Une autre information intéressante est le prix de vente de l’ancienne C.S. Brooks lorsque l’usine a été vendue à un investisseur privé au mois d’août 2016. Alors que l’évaluation municipale, cette année-là, était de 1 245 400 $, l’immeuble a été vendu 238 500 $. Quelle aubaine!

Les anciens bâtiments de la C.S. Brooks sont en bonne partie loués à diverses entreprises qui y font surtout de l’entreposage et, plus récemment (mars 2018), à une entreprise qui fait du «minage» pour de la cryptomonnaie (Technologie BitLinkSyst inc.).

Une chose est certaine : si le nouveau propriétaire des lieux depuis 2016 payait, en 2018, 33 862 $ de taxes à la Ville, c’est que ses loyers lui rapportent beaucoup plus que ce montant de taxes et, donc, qu’il tire un excellent profit de son investissement avec très peu d’investissement pour conserver ses bâtiments en bon état.

Que conclure de tous ces chiffres?

1) Que si la Ville de Magog avait négocié sérieusement l’achat de l’immeuble de l’ancienne C.S. Brooks, vendu 238 500 $ en août 2016, il n’y a guère de raison de penser qu’elle n’aurait pas pu l’acquérir à peu près à ce prix… et qu’elle ne pourrait pas encore aujourd’hui l’acquérir à un prix tournant autour de ce montant.

2) Que si les loyers perçus par le propriétaire actuel rapportent énormément plus que les taxes payées, la Ville – même en se privant des taxes de plus ou moins 34 000 $ qu’elle perçoit actuellement sur cet immeuble – serait gagnante de tout le montant des loyers en attendant que le site soit restauré.

3) Que la Ville pourrait aussi devenir propriétaire de l’ancienne DIFCO, dont le terrain de plus de 43 000 mètres carrés n’est évalué qu’à 200 $ et les bâtiments à 0 $, à un prix très bas que le propriétaire actuel aurait de la difficulté à estimer beaucoup plus haut. Tant qu’à ne percevoir que 1,53 $ de taxes sur ce deuxième immeuble, aussi bien l’acheter. La Ville devrait d’ailleurs s’empresser de le faire, dans ce deuxième cas, vu que les bâtiments sont un véritable danger public auquel ni la police ni les pompiers ne veulent véritablement s’attaquer et vu que la Ville doit engager des poursuites judiciaires pour que le propriétaire s’occupe correctement de ses bâtiments.

Les villes ont des moyens d’agir en ce sens s’il est impossible d’arriver à une entente raisonnable de gré à gré. En les utilisant, si nécessaire, la Ville de Magog pourrait éventuellement revendre par morceaux, selon un plan d’ensemble bien conçu, les immeubles acquis tout en prenant les moyens pour que la sécurité publique soit assurée dans ce secteur de la ville et pour que la valeur patrimoniale de l’ancien complexe textile soit protégée en attendant sa restauration progressive et complète.

Le Collectif du Quartier des Tisserands

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