TRIBUNE LIBRE: L’application du droit de l’un peut-elle s’accomplir au détriment de la justice de l’autre?

Voici une réflexion sur un sujet que l’on voit de plus en plus dans nos municipalités au Québec.

On lit de plus en plus souvent ce genre de manchette dans nos journaux : La Ville modifie son zonage et bloque un projet de construction. Le scénario est presque toujours le même, soit par simple résolution la municipalité ramène, par exemple, la hauteur maximale autorisée dans un secteur de cinq à trois étages.

On mesure mal l’impact dévastateur qu’une telle décision peut avoir sur un entrepreneur de bonne foi.

Dans les faits, un promoteur vérifie le règlement de zonage pour s’assurer que son projet est conforme à la réglementation, puis il fait l’acquisition d’un terrain autorisant la construction de cinq étages. Il engage alors les démarches habituelles : arpenteur-géomètre, architecte, entrepreneur général, fournisseur. Puis, un beau matin, il apprend que la hauteur maximale autorisée dans le secteur sera réduite à trois étages.

À sa face même, cette situation m’apparaît comme une injustice flagrante qui porte un préjudice sérieux à l’investissement du promoteur immobilier. La justice est un principe moral de la vie sociale fondé sur la reconnaissance et le respect du droit des autres.

Le fait pour une administration publique de modifier une réglementation d’urbanisme en toute connaissance de cause, sachant sciemment que cette décision causera un préjudice grave à un citoyen ou un investisseur ayant acquis le terrain de bonne foi sous le zonage antérieur, est-il susceptible d’engager sa responsabilité civile pour faute ? La question se pose.

Il y a dans cette démarche institutionnelle quelque chose de profondément troublant sur le plan humain, d’autant plus que les décideurs publics agissent souvent sous le couvert de l’immunité institutionnelle, à l’abri de toute responsabilité personnelle.

Le principe de la loyauté administrative et de la bonne foi, ça doit toujours exister, il me semble.

Notre justice à ce que je sache impose à l’État et aux municipalités un devoir de cohérence et de loyauté envers leurs administrés. Lorsqu’un citoyen s’appuie sur la réglementation officielle pour réaliser un investissement majeur, la collectivité ne peut pas, sans motif impérieux et sans indemnisation, lui  » retirer le tapis sous les pieds « . Si elle le fait en sachant pertinemment le préjudice causé, la frontière entre le pouvoir discrétionnaire et la faute civile devient très mince.

La façon de procéder de la ville vise en réalité à bloquer un projet spécifique d’un propriétaire en particulier, et cela serait-il du détournement de pouvoir ? Une ville ne peut pas utiliser son pouvoir comme une arme.

Oui, la ville a théoriquement le droit de modifier son zonage, la manière de le faire peut constituer une faute. Si les membres du conseil savaient sciemment que la décision causait un dommage direct, prévisible et disproportionné à un acquéreur de bonne foi, la question de l’indemnisation financière du préjudice doit être posée. L’intérêt collectif ne devrait pas être financé par la ruine ou le préjudice injuste d’un seul individu.

Ce dossier touche à la sécurité juridique de tous les citoyens du Québec. Si chaque acheteur doit craindre qu’un règlement change arbitrairement le lendemain de son achat sans recours possible, c’est toute la confiance dans le marché et dans les institutions qui s’effondre.  

Laurent Pelletier

Avocat à la retraite, essayiste et ancien président de la Chambre de commerce Magog-Orford